選ぶべきリノベ物件は築20年~25年のマンション!

マンション不動産購入

私にしては唐突なタイトルですが、このような結論に至りました。以下にその理由を書いておきます。皆さんはどう思われますか?

理由1:老朽化しているかどうかは築年数ではなくメンテナンスが鍵

マンションの構造である、コンクリートの寿命は100年以上と言われています。これまでに取り壊しになったマンション(RC造)の築年数は、平均68年 しかし、50年経たないのにボロボロのマンションも現実にはあるのです。違いはメンテナンスがされているかどうか。コンクリートの耐用年数は、メンテナンスにより大きく違ってくるということです。メンテナンスを行っている物件ならば、長く住まうことができます。築年数にこだわっても質のよい物件に出会えるとは限らないのです。

理由2:修繕積立金が十分なマンションは将来的にも安心

定期的に行う大規模修繕のほか、比較的小規模の修繕についても、資金源は修繕積立金です。そのために、修繕積立金が十分でないと、共有部分の老朽化が起こります。外壁塗装や、各専有部分をつなぐ配管の交換などの費用は、修繕積立金で支払います。共用部のメンテナンスされるかどうかは、積立金の貯蓄が充分であるかどうかにかかっています。

理由3:地盤のしっかりした場所に立った新耐震のマンション

現行の耐震基準が定められたのは1981年6月です。それ以前のマンションは旧耐震基準に従って建てられ、耐震基準が今より低いものでした。耐震工事などを行っている物件もありますが、おススメは新耐震基準により建てられたマンションです。  旧耐震基準は「震度5程度で倒壊しないこと」、新耐震は「震度6~7で倒壊しないこと」となっているからです。

また、地震対策を考えるときは、建物の強度に加えて、地盤のことも考えるべきです。そのため、「新耐震だから安全」と決めつけるのは危険です。緩い地盤の上に立つ新耐震のマンションよりも堅い地盤の上に立つ旧耐震の方が地震に強いことがあります。

地盤とゆれやすさを調べるのに、2つサイトを紹介します。
・国土交通省の「ハザードマップ
朝日新聞デジタル

理由4:「耐震基準適合証明書」「住宅性能評価書」「既存住宅売買瑕疵保険加入証明書」があればローン控除OK

住宅ローン減税制度とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入すると、ローン残高に応じて所得税・住民税が控除され、払いすぎた税金が戻ってくるものです。

この制度を使うためには、一定の要件を満たす必要があります。 要件の1つに「鉄筋コンクリート造の耐火建築物の場合、築25年以内」であることがあります。築古物件の場合、ここに引っかかるケースが多く、リノベーションを考えている人は、住宅ローン減税の利用を最初から諦めている人が意外に多くいます。

しかし、中古住宅の市場流通数が多くなるにつれ「耐震基準適合証明書を取得する」「住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得する」「既存住宅売買瑕疵保険に加入する」のいずれかに該当すれば減税の制度が適用されるようになりました。つまり耐用年数が超えていても、住宅ローン減税の該当者となれる可能性が大きくなったのです。

まとめ

以上のことから、安心・安全なリノベーション物件とは、地盤のしっかりしたところに建っている築20年~25年の物件で修繕計画がしっかりしている物件なのではないでしょうか。併せて管理規約をチェックし、自分立の生活にあっている物件でしたら「買い」と判断しましょう。

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